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第一印象は自ら敷地に立って見て・・・

いくつかの候補地があれば、実際に現地に立ってみた第一印象はどうでしょうか。

明るい感じがするのか、
周囲の建物の状態は、
通風の通りはどうか、
方位は、（方位磁石を持参するといいです。但し正確な物で）

他にもいろいろあり、専門的なことも多いですが、あまり難しく考えないで、まず自分の感じた印象を記録するといいでしょう。 

昼間と夜間　平日と週末

昼の顔と夜の顔、候補地を視察に訪れても長時間過ごすことは大変です。

もちろんできることなら一日敷地で過ごすと良いのですが。

昼間は前面道路もスッキリしていても夜間には路上駐車でいっぱいなどないとは限りません。

他にも外灯があるか、また点灯されているかも確認しておきたいです。

平日と週末の周辺の状況も見ておきたいです 。

角地は得？

正直なところなんとも言えません。

角地にもいろいろあり、南東、北東、南西、北西・・・
利点としては、慣習的に資産価値が高い？
自治体により一定の道路条件をクリアしていれば建ぺい率が10％UPする。
２面道路なので採光は取りやすい　(ただし方位は別として)通風の条件が上がる。
ガレージスペースが比較的確保しやすい。

反対に、道路斜線制限を２方向から受ける。
２面接道なので外構工事にお金がかかる。
周辺地より地価が高い。
周囲の目線を受けやすい。

あなたはどちらを選びますか？

排水は取り易い？

住宅地用に造成された敷地などは、普通、道路より地盤面が高くなっております。
５０センチ程度の高さもあれば、雛壇型の造成により２〜３メートル高くなっていたり様々です。
でも昔に造成された別荘地などの場合、もともとの地形の形状のまま、道路を通し、
排水勾配などはあまり考慮されずに造成されたため、道路より地盤面の低い土地も中にはあります。

道路内に下水が完備され、ある程度の深さに本管が埋設されていれば、そう問題はないですが、
下水の未完備地域は、小型合併浄化槽の各戸整備が必要になります。
ここで道路と敷地の高さが逆転しておりますと、合併浄化槽からの排水をポンプ槽を併設して排水する必要が生じるばかりか、
各水周りからの排水経路の勾配の難しさ、さらに屋根の樋排水の行き先などに苦慮する事があります。

土地の選定のひとつに道路と敷地の高低差の確認は大変重要な要素のひとつです。

生活設備はどうか？

日常生活にかかせないものは、水道、電気、ガス、排水に関する設備です。

都会では都市ガス、下水設備は当たり前ですが、地方に行けばまだまだガスや下水が整備されていない地域もあります。土地を購入する場合によく目にするのが、物件カードといわれる個別の土地資料です。
この資料は土地が不動産業者によって販売や仲介をされている場合に作成する資料です。
普通はそこに生活設備状況が記載されております。あいまいで詳しく書かれていない部分もあり、しっかりと確認する必要があります。

更に現地に行って確認するのであれば、できれば役所にある水道　ガス　下水　の図面を手に入れて現場にいくのがいいでしょう。

公共マス（最終マス）はあるか？

水道ボックスは宅地内に存在するか？

ガス管の表示はあるか？

一番近い電柱の位置は？

これらは地中に埋まっている場合も多く、探すのが困難な場合もあります。
また公共下水マスや水道の引き込みなどの、あるなしでは費用の面でも違います。
下水の入っていない地域では、個別合併浄化槽の設置が義務付けされている自治体もありますので建築費用にも影響します。

また合併浄化槽の設置の補助金対象区域もありますので対象区域内か外なのかもチェックしたいです。
生活設備の位置が敷地のどのあたりにあるかによって建物プランに関係してきます。
ついでに境界杭やポイントの存在も確認しておくこといいでしょう。

敷地の従前はどういう状態？

現状はキレイに造成されている土地であっても造成前の状態はどうであったのか？　田や畑、それも雑木林？竹林？沼地・池などなど。
以前の土地の状態により建築コストにも差が出ます。

 土地条件図を利用する。

土地の地質の状態の判断するのに土地条件図を参考のひとつにします。
これは日本全国全てにあるわけでなく、作成地域は限られてますが、地盤調査の結果と合わせて検討します。

昔（約１００年前）の地形と変わっているかどうか。
時代の流れと共に土地の利用も移り変わります。
その流れと共に地形も人の手により変化していくこともあります。

昔はここに川が流れていた。昔はこの場所は池であった。
昔はよく水が出た。昔は沼地のような湿田だった・・・など。
昔の古い地図には、多くの情報が入っております。
当然ながら、建築する上での地耐力検討材料になります。

周りの地形はどうなっているか？

目的地の前に立ったら、周囲を見渡して下さい。

まわりの地盤面の起状はどうか。
前面道路は真っ直ぐか、曲がっているのか。
高低差はどうか。
川や池は、周囲にあるのかなどなど。

わざわざ人為的に無意味に地形を変えることはそうそうありません。

起伏のある地形は昔から起伏があったものと考えます。

起伏の上と下では地盤の固さも違います。

建替えの土地がいいか、新しい造成地の土地が良いか？

築約３０年の家が建っているとします。
その土地は、３０年間は建物の荷重がかかっている事になります。

特に地質が粘性土の場合、３０年の積荷荷重により既にある程度の圧密沈下があると考えられます。

それに対して、真新しいならされた土地はというとよくあるのが、
コンクリート擁壁で囲み新しく土を入れた土地です。
表面を填圧し、マサ土を入れてあります。

その上に、これから新しい建築物を建てると建物荷重が、地盤に伝わり、土の性質によっては圧密沈下をたやすく起こしてしまう。
どちらが安定している土地かといいますと立替地のほうが安定していると言えます。

谷底地形を選んでいませんか？

谷底地といいますか、長い坂の下の土地といったほうがわかり易いかもしれません。

水は高いところから低いところに流れます。
この水とともに、堆積物も高いところから低いところへ流れます。
一般的にこの堆積物は粒度の細かい砂やシルトのことをいいます。

地形的にみて、自然のままの（大規模造成などで地形が大きく変わっていない）
高台の長い坂の突き当たりにあるような場所はこの堆積物が太古の昔に溜まっている事も考えられます。
シルトが深く溜まった土地は、地耐力が弱いです。

でも谷底の川沿いの自然堤防部分は流滞の場所にもよりますが、地耐力が強い場合が多いでしょう。
要は地形を大きくみて、自然的に低い場所は地盤が弱い恐れがある。ということです。



川に近いと遠いでは、どちらが地盤が強いか？

一般的に川沿いは、少し高い堤防のような地形になっております。

川沿いの道などは土手の上によくあります。
この土手は人が土を積み上げた地形もありますが、多くは自然に出来た堤防です。

川が氾濫する度に、水位の上昇と共に上流から、小石や砂、シルトが流され、
川沿いには重い石や礫、がたまり川から離れるにしたがい軽い砂やシルトが、堆積していく。
つまり川沿いの自然堤防は地盤が固く、川に離れるにつれて堆積物が細かくなり、地盤が柔らかくなる　ということです。

高台の土地の注意点は。

見晴らしの良い高台の家。眺望がよくて更に景色が綺麗であれば申し分ないです。

一般に高いコンクリート擁壁で土留めがしてあり、道路から数メートルいやそれ以上の場合があります。

高台の土地でよく言われるのは、地盤の問題と階段やガレージ工事の費用のコト。
高い土地をフラットにするためにはコンクリート擁壁がよく使われます。

いまでこそ擁壁はしっかり造られますが、擁壁の内側の地盤は強いとはかぎりません。
これは擁壁の工事を現場打ち施工で行う場合も、プレキャスト既製品を使う場合も埋め戻しの土が十分に締め固められないことがあります。

いずれの方法でも施工の幅を確保するために、広いめに地盤を掘ります。

施工後、土を埋めもどすのですが、もちろん中には改良剤を混入してしっかり固めることもあります。
締め固めの十分でない地盤は弱いので、建物を建てる時には地盤補強の必要があります。
もちろん地盤の調査をしてからですが。

またガレージや階段を新たに造るならこの擁壁を造りなおさないといけません。
一旦こわしてまた造ることになりますから費用は割高です。


高台の他の注意点は？

公共枡のない場合や水道が敷地内に入っていない場合は擁壁を貫通して造ることになりますが、これは施工する上でのこととして、他の点をあげますと、道路斜線で不利になるとがあります。

前面道路が広い場合や、計画建物の後退距離により緩和制限がありますが、
高台は道路が低い位置にあり、道路斜線は道路反対側から1.25または、1.5の勾配で引かれます。

土地が高い位置にあるとこの道路斜線に建物が当たることがあります。これが不利な部分です。
土地に奥行きがあり、建物を十分後退させて建築できるなら問題なしですが、奥行きのない土地は注意が必要です。

これに対する緩和処置として、まず道路面と土地の高低差が１メートル以上ある場合、高低差から1メートルを引いた残りの数字の半分を道路が高い位置にあるとみる　ということです。

たとえば道路と土地の高低差が3メートルの時、（3−1）÷2＝1となり　1メートル道路が上がっていると算定されます。
つまり１メートル道路斜線が上にいってくれるわけです。

もうひとつは建物が敷地の正面から後退していると、後退している部分の一番狭い寸法分、
道路の反対側から後退して道路斜線を引く　となります。
よって、前面道路が狭くて、奥行きのない高台の土地にはご注意してください。

両面道路の土地と形と方位の関係。

 
例えば南北に対して両面道路であれば北を玄関として南を居室に充てるとします。
北側玄関の好みはともかく、南側のほとんどが居室になるならいいでしょう。
この場合、南側採光になりますので快適なプランが計画しやすいです。
土地の奥行きにもよりますが、東面から南面にかけてＬＤＫなども採りやすいです。
ただし北西側に水周りが集中することが多いですので、南北の通風には気をつけたいです。

反対に東西に対して両面道路になる場合は、土地の奥行きがあまりない場合、
東西に面して長い土地は、夏場の朝の東面の日差しが強く
午後の西日が差し込みやすいので快適とは言い難いです。
設計前のプラン計画段階で日除け対策など検討する必要があります。

採光計算の面ではどちらもあまり問題なくプランができますが、
道路斜線制限を両面から受けますので奥行きのない土地は気をつけないといけません。



両面道路の土地はどう？

道路の幅は何メートルなのかにもよります。
道路の幅は６メートル以上が理想ですが、４メートルの道路も少なくありません。
道路幅が４メートル以下でしたら、道路中心線から２メートル後退した部分から
敷地の広さの計算を行います。いわゆるセットバックです。
これはよく耳にする42条2項道路というもので、建築基準法第42条第2項に記載されています。
土地の反対側が川や線路、がけの場合は反対側から一方的に４メートル後退しなくてはいけません。

土地は道路に接していないと建築できない？


土地は基本的に道路に接していなければ建築できません。
原則として２メートル接している必要があります。

でも、建築基準法第43条の中に、
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て、
許可したものはこの限りでない。」　という緩和の条文があります。

土地が道路に接していないと全く建築できないことはないのですが、
しかしながら道路に接していない土地は一般的に銀行の融資の対象外となります。

道路の幅により建てられる家の大きさは違う？


例えば、不動産会社からもらう土地資料に容積率、建蔽率が記載されています。
しかしこれはほとんどが、基準容積率の記載のみで、
実際の算定容積率とは違います。建築の際は算定容積率により延べ面積がきまります。

道路幅が12メートル以下の場合はこの算定容積率が適用となります。
これは用途地域の住居系と商業系により計算の掛け率が変わります。
住居系より商業系のほうが算定容積率は大きくなり、
住居系では道路幅に１０分の４を乗じて商業系では同じく１０分の６を乗じます。
これを基準容積率と比較して小さい数字の方が算定容積率となります。

道路幅が建物高さに与える影響は？


道路の幅により道路斜線勾配1.25または1.5（用途地域でかわります）の斜線を引き、
その線より下までしか建築ができません。
また敷地から建物まで後退している分は道路の反対から後退分を足して計算します。

他に緩和処置として前面道路が６メートル以上であれば７０メートル以内に特定道路（１５メートル幅）と繋がっておれば
道路幅の割り増しが与えられます。

また角地や両面道路など２以上の道路と接していれば一定の範囲内で広い方の道路幅で道路斜線を算定できます。

南向きの土地は良いか？

南向きの土地とひと言でいっても様々です。
広告などで良く見かける“南向き　南面道路”と書いていても、
あまりに狭い間口では南面の効果がうすれてきます。

このような土地は、玄関の配置が南側になることが多く、
玄関の横に居室を一間配置するのがせいぜいです。
つまり南向きの土地が良いと言うより、　南面の間口が広い土地が良いという事です。

なぜ、南向きの土地は良いのか？

建物への南の光の入り方を考えますと、
夏の日中は太陽角度が大きく、垂直面に対して鋭角に太陽光が射すので、
窓からの日差しが部屋の奥まで入ってこない角度になります。

反対に冬の南の太陽光は角度が暖く、部屋の奥まで光が入って床を暖めてくれます。
つまり、大きな開口部は南側にとるとすごしやすい環境になります。

高台の土地の注意点は？

見晴らしの良い高台の家。眺望がよくて更に景色が綺麗であれば申し分ないです。
一般に高いコンクリート擁壁で土留めがしてあり、道路から数メートルいやそれ以上の場合があります。
高台の土地でよく言われるのは、地盤の問題と階段やガレージ工事の費用のコト。
高い土地をフラットにするためにはコンクリート擁壁がよく使われます。

いまでこそ擁壁はしっかり造られますが、擁壁の内側の地盤は強いとはかぎりません。
これは擁壁の工事を現場打ち施工で行う場合も、
プレキャスト既製品を使う場合も埋め戻しの土が十分に締め固められないことがあります。

いずれの方法でも施工の幅を確保するために、広いめに地盤を掘ります。
施工後、土を埋めもどすのですが、
もちろん中には改良剤を混入してしっかり固めることもあります。

締め固めの十分でない地盤は弱いので、建物を建てる時には地盤補強の必要があります。もちろん地盤の調査をしてからですが。
またガレージや階段を新たに造るならこの擁壁を造りなおさないといけません。
一旦こわしてまた造ることになりますから費用は割高です。

なかなか厳しい北側斜線制限北側斜線

土地の北面の境界からある一定の高さから勾配線を引いた内側でしか建築できない線です。

これは用途地域内でも、低層住居系の地域と中高層住居地域系内での制限であり、
住環境のよい地域ほどこの北側斜線制限があります。

真北側の境界線から低層住居系では５メートル＋１．２５勾配、
中高層住居系では１０メートル＋１．２５勾配
この斜線に建物があたってはいけません。
でもこれは建築基準法での数字であり、
実際には自治体の条例でさらに厳しい勾配の数字が定められていることがあります。

わかりやすくおおまかに言えばこれらの地域では北側の境界線から
ある程度建物を離して建てないといけないということです。

つまり隣が北で間口の狭い土地は、建物の間口がさらに狭くなる　ということです。細長い敷地には注意をしてください。

高台の他の注意点は？

公共枡のない場合や水道が敷地内に入っていない場合は
擁壁を貫通して造ることになりますがこれは施工する上でのこととして、
他の点をあげますと、道路斜線で不利になるとがあります。

前面道路が広い場合や、計画建物の後退距離により緩和制限がありますが、
高台は道路が低い位置にあり、道路斜線は道路反対側から1.25または、1.5の勾配で引かれます。

土地が高い位置にあるとこの道路斜線に建物が当たることがあります。
これが不利な部分です。

土地に奥行きがあり、建物を十分後退させて建築できるなら問題なしですが、奥行きのない土地は注意が必要です。

これに対する緩和処置として、まず道路面と土地の高低差が１メートル以上ある場合、
高低差から1メートルを引いた残りの数字の半分を道路が高い位置にあるとみる　ということです。

たとえば道路と土地の高低差が3メートルの時、（3−1）÷2＝1となり　1メートル道路が上がっていると算定されます。
つまり１メートル道路斜線が上にいってくれるわけです。

もうひとつは建物が敷地の正面から後退していると、後退している部分の一番狭い寸法分、
道路の反対側から後退して道路斜線を引くとなります。
よって、前面道路が狭くて、奥行きのない高台の土地にはご注意してください。